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正商实业:地雷深埋 何时排除?【】
2021-04-01 [13939]
本文摘要:正商实业最近回购了一张票据,其2021年到期的1.2亿美元追加高级票据近期已发行,票面利率为12.8%;该法案将与该公司将于10月3日出售并于2021年到期的利率相同的2.2亿美元优先票据分成相同的系列。

正商实业最近回购了一张票据,其2021年到期的1.2亿美元追加高级票据近期已发行,票面利率为12.8%;该法案将与该公司将于10月3日出售并于2021年到期的利率相同的2.2亿美元优先票据分成相同的系列。在以往高利率票据基础上的回购,体现了正商产业对资金的渴望。作为正商集团首次公开募股计划的产物,其规模自然无法与郑东房地产有限公司相比。近两年来,正商产业扩张速度有所放缓,但盈利能力增长不显著,带来负债率低、现金流严重不足的问题。

在此之前,正商实业完成了向有限公司股东配售新股的计划,提供了约15.6亿港元的资金,一定程度上减轻了公司的现金流压力。实质上,2018年,正商实业通过不同渠道收购了51块地,并转移到2019年。正商实业虽然放慢脚步,收购了9块地,但其中一块的成本高达15.1亿元。

北京情节;同时,有限公司股东也获得了某项目公司的低息无担保贷款援助,其资金压力可见一斑。突然扩张挖掘隐患正商实业的前身是恒辉企业,曾更名为郑恒国际。2015年,正商集团IPO惨败后,以7.31亿港元的价格收购恒辉企业22.13亿股,成为持股比例55.02%的第一大股东,提供了上市平台。随后,恒辉企业更名为郑恒国际,但很难用这个名字与正商集团联系起来。

进入新气象的郑恒国际充满信心。“新团队几十年的房地产行业经验和在国内的巨大口碑,必然会带领公司再创高峰,打造更大的业绩”。

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但从流经正商集团的资产来看,显然郑恒国际在当时并不受尊重,每个商住项目只有一个。对于正商集团来说,可能并不想以郑恒国际为“壳”上市。

郑恒国际前两年盈利规模没有快速增长,2015-2016年收入也没有超过1亿。同时,其现金流状况相对黯淡。虽然融资产生的现金流从2015年的1.4亿元迅速增加到2016年的9.1亿元,但运营产生的现金流从4000万元增加到-7.5亿元,支出的现金只有2.1亿元。

但2016年5月,郑恒国际向8家股东提供了约7.95亿股,融资约1.59亿港元,其中1.5亿港元用于偿还债务贷款和应付款项,900万港元购买了郑州的一块土地,缓解了资金压力。随着正商集团首两个项目的交付,郑恒国际的收入在2017年增长14.98%至12.7亿港元。同时,四年来首次扭亏为盈,实现净利润1.5亿港元。然而,公司的突然扩张也给郑恒国际带来了高负债、资金紧张的隐患。

2017年,郑恒国际资产负债率由上年的68.6%上升至93.8%。随着融资现金流从10.1亿港元减少至137.2亿港元,其计息负债也从13.7亿港元迅速增加至124.9亿元人民币,占负债总额的59.8%。同时,由于郑恒国际的土地储备从4个减少到14个,其经营现金流降至-129.1亿港元,期末支出现金为8.2亿港元,与期间78.4亿港元的债券贷款相差甚远。

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这意味着,在郑恒国际地产尚未形成规模、未来利润尚未实现的情况下,往往是在面临新的恢复压力后才出现。一年后,郑恒国际债务压力持续加大,计息负债总额约为288.5亿港元,占负债总额的65.7%;相比之下,其预售款仅为12.7亿港元。因此,郑恒国际的资产负债率再次迅速上升至97.2%。为了借 一方面,郑恒国际的预售款无法开源,长期交付也降低了收入;另一方面,不断扩大的土地储备和建设项目的投资,使债务低,陷入恶性循环。

只想负债:2019年5月,郑恒国际更名为正商实业,与正商集团的名称一致。与2018年上半年购买31块土地相比,2019年上半年正商实业仅售出6块土地,这是一大进步。上半年,以债务为主的正商实业收紧了融资流量。

被正商集团收购后,筹资的现金流往往第一次呈现负值。计息负债降至169.8亿港元,占负债总额的33.1%,经营现金流亦恶化。但公司资产负债率仍在快速增长,达到97.5%。

此外,由于公司出售给地块的大部分项目交付期集中在2021-2022年,正尚工业的利润规模也呈现出原地踏步的态势。经过两年的高压运营,正商工业的重心从扩张转向稳定。虽然短期内计息负债规模有所缩小,我们也意识到未来物业承销收入的快速增长,但这也意味着正商产业的规模开始向较慢的增长期转移。

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值得一提的是,2019年5月正商实业收购某地块时,最终由河南正商房地产公司——董事、有限股东黄雁萍女士控股的公司,从正商实业获得年利率不低于4%的无担保贷款。近三年来,有限股东获取低息金融援助的不道德行为频频出现,这也反映出正商实业资金严重短缺。早在2019年8月,正商实业向卓越集团(正商集团有限公司的子公司)发行了41.18亿股新股,筹集了约15.65亿港元。

其中6.25亿港元用作债务,3.13亿港元用作营运资金,其余将投资于公司的两个建设项目。借此机会更名后,通过子公司移植到正商实业,被外界视为正商集团对正商实业日益推崇。自然,正商实业通过经营扩张可能已经赢得了正商集团对其未来的期望;但是,必须注意的是,通过向有限公司股东配售新股所筹集的资金,大部分被投入到叶正实业目前的债务和项目建设中。

而不是说正商实业的地位在提高,正商集团是在为前者的问题买单。获得资金后,正商实业有信心重新拿地。

9月12日,分别以2.9亿元和15.1亿元的价格拿下河南2块和北京1块,并于下半年成功开业。之后就是正商实业高息发债回购的故事。33,354笔以超过12.8%的利率兑换了3.4亿美元的有条件资金,而公司上半年的借款成本在7%至10%之间。不择手段,用高利率兑换有条件现金,说是未雨绸缪好,还是早点借钱好。

似乎要过很久才能避开曾经是正商产业克星的“矿”。


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